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物业公司疯狂并购!彩生活:你们抢吧,我够了!

2019-01-16 12:00:41   原文来源:中国财经观察报

于企业而言,现金流比利润更重要,信心比现金流更重要。

 

2018年下半年以来,物业开发的融资环境?#20013;?#25910;紧,中小型?#31185;?#30340;平均融资成本已高达12%至15%,而大型?#31185;?#30340;融资成本也基本在8%至10%之间。

 

当?#31185;?#28966;头烂额地满世界找钱、提升评级时,一些基于存量运营的物业企业却显示了良好的现金流和信用状况,成为周期调整中一道靓丽的风景线。

 

例如,彩生活(01778.HK)。消息显示,截至2019年1月9日,彩生活已经利用自有现金提前偿还了一?#39318;?#39069;为10亿元人民?#19994;?#30701;期贷款。

 

值得注意的是,在2018年7月,公司就已获中诚信证券评估有限公司上调了主体信用等级,由AA-调升至AA,评级展望稳定。

 

而就在2019年1月11日,一则自愿性公告显示彩生活获管理层增持,涉资约港币207.7万元。公告认为,?#21496;?#26174;示主要股东对公司未来发展前景的信心及对公司价值的认可。

 

一步快,步步快。在规模之上,彩生活专注于平台化和互联网化,其发展已经率先进入下一个赛道。当行业还处在跑马圈地的初级阶段,彩生活已经蓄势待发,准备迎?#26377;?#30340;挑战。

 

 

并购先行者的停,与后入者的进

 

物业行业强弱兼并的传统依然在?#20013;?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">随着规模为王成为?#24425;叮?#29289;业公司尤其是上市物业公司在行业内施行大手笔收并购并不鲜见。

 

作为第一个“吃螃蟹的人”,彩生活在2014年上市之后,先后于2014年收购新加坡Steadlink公司,进驻海外;2015年2月,并购香港世纪物业管理有限公司,进驻香港;2015年6月,以总金额3.3亿人民币收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权,获得管理面积约2930万平米。

 

有前人开路,后来者的道路似乎是可以预见的。

 

近日,碧桂园服务(06098.HK)发布公告,建议进行股份增补配售,预期规模将为约2.5亿美元(约19.5亿元),及发行价将为每股约11.61元至12元,较前收市价折让7%至10%。

 

根据公告,所得净额拟约70%将被用于并购;约30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务等新业务开拓投资。

 

?#29575;?#19978;,不仅仅是碧桂园服务,一大批新近上市的物业企业筹集资金用于规模扩张的比例高企:

 

 

 

例如,永升服务执行董事兼总裁周洪斌透露,上市融资中的55%将投入战略性收购和投资领域,以抢占物业管理的市场份额,实现规模的跨越式发展。

 

不难理解,收并购作为最简单粗暴的扩容方式,成为绝大多数有迫切扩张需求企业的现时追求。

 

2018年4月9日,刚刚登陆港股的雅生活服务作价2.05亿元收购南京?#29616;?#29289;业51%股权;7月,雅生活再?#25105;?.48亿元拿下兰州城关物业51%股权。

 

2018年6月,南都物业以1.008亿元收购江苏金枫物业70%的股权。

 

2018年11月,碧桂园服务更是耗资6.82亿元人民币一口气购入5间物业管理公司,包括?#26412;?#30427;世物业服务、成?#25216;?#31077;物业管理、成都清华逸家物业管理、南昌市洁佳物业?#21543;?#28023;睿靖实业。

 

除此之外,根据CRIC不完全统计,2018年内另有龙湖物业收购富州物业、嘉宝股份收购东景物业及天立物业等多起收并购。

 

 

 

借助资本的力量,行业集中度得以快速提升。

 

根据物管协会及中国指数研究院数据,2017年,全国前十大物业管理公司的市场份额由2013年的4.9%增长至11.1%,前百强物业管理公司的市场份额由2014年的19.5%逐年提升至2017年的32.40%。

 

 

 

在一片举债“买买买”的浪潮中,老牌物业服务企业彩生活却有些不走寻常路。物业收并购进行如火如荼的2016-2018年,除去对于万象美的收购,彩生活主要通过平台方式对外进行扩展。并且,公司近日公告,提前偿还了因收购万象美形成的一?#39318;?#39069;为10亿元人民?#19994;?#30701;期贷款。

 

据了解,彩生活曾在2018年2月初向一家境内金融机构借入一?#39318;?#39069;为10亿元人民?#19994;?#30701;期贷款,并已于2018年年底前提前还款人民币3.1亿元。在2019年1月9日,将剩余的6.9亿元人民币提前还完。

 

值得注意的是,此次彩生活偿还款项使用的是自有现金,并非借新还旧,显?#22659;?#33391;好的现金流水平,并能减少利息费用对利润的侵蚀,优化公司的资产负债结构。

 

公司高层也表示,未来没有太多并购计划。

 

作为并购先行者,彩生活在时下这个节点反而出人意料地“停”下来,其中考量,或许出于以下两点:

 

1、目前,公司的规模已经足够庞大,提前拿到了下半场的入场券;

 

2、从规模惯性中走出后,彩生活的首要目标是提高发展质量。

 

截至2018年11月底,彩生活管理面积达到5.3亿平米左右,在同业中稳居第一。下半年公司新增近5000万平米,均为新委聘面积,预计2018年全年新委聘面积总量超过7000万平米。

 

而在2012-2017年,彩生活的管理面积复?#26174;?#38271;率为66%。

 

规模不是一切但一切基于规模。可以这?#27492;擔?#30446;前彩生活在管理面积上的积累已经足够支撑未来的发展。当同行们还在并购做大的?#20808;?#36947;之上,彩生活已经率先完成功课,进入下一个关卡。

 

除此之外,通过输出平台小股操盘,彩生活一定程度上摆脱了并购路径依赖。

 

数据显示,截至2018年11月末,彩生活的合作面积为6.7亿平米,加上管理面积的5.3亿平米,平台服务面积已接近12亿平米。

 

国泰君安预计,在2018-2020 年,彩生活?#26174;?#31649;理面积和合作面积预计每年分别增加约50.0 百万平米和175.0 百万平米。

 

量变的最终目的是?#26102;洹?#23545;于以彩生活为代表的率先转型的物管企业而言,传统的物业管理已经不能满足胃口,在规模升级之后,如何实现更高层次的发展是更重要的议题。

 

 

不变的互联网平台化转型,赋能合作伙伴

 

2018年的物业板块风潮涌动,包括南都物业、雅生活服务、碧桂园服务在内的6家物业服务企业登陆资本市场,其中南都物业在A股上市,另外5家物业公司赴香港上市,为历年之最。

 

除此之外,奥园健康生活、滨江服务、蓝光嘉宝等?#31185;?#26071;下的物业服务公司目前正在港股排队上市,在新三板挂牌的物业公司更是超过60家。

 

正如彩生活CEO唐学斌所判断的那样,物业服务的春天,可能就要来了。

 

撬动物管行业想象力的,是社区经济的蓝海。包括BAT在内互联网企业都已经意识到社区蕴含的巨大价值并进行密集投资:百度12亿元投资新潮传?#20581;?#33150;讯落地智慧社区开放平台“智慧海纳”、京东投资小区乐、阿里钉钉进军社区移动医疗……

 

彩生活作为最早进行互联网化转型的物业企业,一直致力于开发社区经济。

 

在彩生活CEO唐学斌看来,传统的物业管理模?#28966;?#20110;粗糙,成本高企营运维艰,“从一开始我们就认准,必须摒弃仅仅针对物的管理,转向对人的服务,住在社区里的人才是我们真正的服务对象。”

 

在这个思路的指导下,彩生活并不像一般物业公司那样直接提供增值服务,而?#25250;?#29992;移动互联网,构建社区服务平台彩之云,通过平台连接第三方服务?#21543;唐?#20379;应商,为业主提供专业的维修、保养、绿化、停车等服务,从而抽取交易佣金作为收入。

 

国信证券报告显示,截至2018年9 月30 日,公司平台注册用户达到1645 万,同比增长173.2%;第三季度新增额为194 万,与去年同期持平。与此同时,平台GMV 总额累计达到66.43 亿元,同比增长41.5%;2018年第三季度增额为22.84 亿元,同比增长33.0%。

 

透过彩之云平台,彩生活正逐步利用“北斗七星”将基础物业管理当中的各类服务进行标准化、订单化处理。这种模式类似于滴滴,用互联网手段提升效率的同时,满足社区?#29992;?#21508;式需求。

 

彩生活副总裁段?#22478;战?#26085;表示,通过这些做法,当同行们还在抢地盘的时候,彩生活已经在赢得用户。

 

彩生活有一个目标,那就是成为物业领域的第一流量入口。

 

2018年3月末,彩生活还发布了一款类似于社区电商产品“彩惠人生”,业主在“彩惠人生”?#19979;?#19996;西可以冲抵物业费,彩生活提供渠道,商?#19968;?#24471;市场,最终实现“三赢”。

 

公开信息显示,截止到11月30日,“彩惠人生”累计订单金额达到6136万元,累计订单数为147.5万单,冲抵物业费的家庭户数已经从6月末的4万家上升至20万家。

 

随着这一模式的逐渐成熟,彩生活有望真正从“物业收费”的困境中挣脱出来,集中精力做好服务,开拓新的增长边界。

 

在 To B 端,彩生活的业务同样得到了巩固升级。

 

2018年12月7日,彩生活与长沙市公安局就共同搭建长沙市公安局大物业管理平台签订合作意向书,将根据长沙市公安局关于统筹后勤管理工作的总体部署,定制开发该局大物业管理平台,实现了平台的输出。

 

不仅如此。彩生活平台战略还走出国门、走向海外。

 

2018年6月18日,彩生活与富力地产柬埔寨公司在金边签署了战略合作协议,致力于树立智慧社区标杆,标志着彩生活海外战略拓展在东南亚落下重要一子。

 

2018年11月19日,彩生活全资附属公司通天控股有限公司与富美兴发展责任有限公司于越南胡志明市签署了合作协议,双方将成立合营企业,?#27493;?#26234;慧社区服务平台。

 

在规模的基础上,彩生活?#29615;?#38754;通过彩之云、彩惠人生等提供完善服务、丰富社区业主需求,?#29615;?#38754;通过平台输出赋能合作伙伴、实现轻资产扩张,未来发展可期。?#28304;耍?#20844;司管理层也非常有信心,增持股?#26412;?#26159;最好的例证。

 

2019年1月11日,彩生活发布自愿性公告,显示公司获股东耀伟富企业有限公司(以下简称“耀伟富”)于公开市场增持股份,累计购入50万股彩生活普通股,均价为每股4.1537港元,涉资约港币207.7万元。

 

而截至公告日期,彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌拥有耀伟富约43.34%股权。

 

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